De rechten van de verhuurder in het kader van een huurovereenkomst van een woning die als hoofdverblijf dient

Het is onze belangrijkste taak om tegemoet te komen aan de noden van onze verzekerden, wat deze ook mogen zijn, via onze newsletter maar ook via onze Legal Help Line. Onze expertise en hulpverlening naar onze verzekerden toe in het kader van de LHL beperkt zich trouwens niet tot de gedekte materies.

Het is in die geest dat onze keuze vandaag gaat naar een onderwerp dat onze klanten bezighoudt, met name de rechten van de verhuurder in het kader van een huurovereenkomst van een woning die als hoofdverblijf dient.

De eigenaar krijgt verschillende rechten toebedeeld door de wet:

1) Het recht om het huurbedrag vrij te bepalen en dit huurbedrag jaarlijks te indexeren

U mag het huurbedrag vrij bepalen en/of met de huurder een bedrag overeenkomen in het kader van huurovereenkomst.

U mag dit huurbedrag één keer per jaar indexeren op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Deze indexatie gebeurt niet automatisch: u moet uw huurder er schriftelijk van in kennis stellen op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

2) Het recht om een voorschot te innen op de kosten

Deze voorschotten dekken de werkelijke kosten die verbonden zijn aan het gebruik van de woning (verwarming, water, gas,…).

Als eigenaar dient u deze kosten voor te schieten maar u kan een provisie vragen van de huurder volgens de modaliteiten die in de huurovereenkomst zijn overeengekomen.

Eén keer per jaar zult u een duidelijke en correcte afrekening maken van het reële verbruik en desgevallend aan de huurder vragen het saldo bij te betalen of het door hem teveel betaalde bedrag terugbetalen.

3) Het recht om het verhuurde goed te bezichtigen

De verhuurder mag het verhuurde goed bezichtigen om zich van de toestand ervan te vergewissen voor zover deze bezoekjes niet te vaak voorkomen of storend zijn voor de huurder.

Wij raden u aan de modaliteiten van dit bezoek vast te leggen in de huurovereenkomst (bvb.: een keer per jaar, op voorwaarde dat de huurder hiervan tenminste 15 dagen vooraf op de hoogte werd gebracht, …).

4) Het recht om zijn goed in goede staat terug te krijgen op het eind van de huurovereenkomst

Om het goed terug te krijgen in de staat waarin het oorspronkelijk verhuurd werd, is het belangrijk om een plaatsbeschrijving op te maken bij aanvang van de huurovereenkomst. Deze plaatsbeschrijving zal aan de huurovereenkomst gevoegd worden. Ze kan vrij worden opgesteld door de verhuurder en de huurder maar ook door tussenkomst van een expert. De kosten van deze expert worden tussen de partijen verdeeld behalve indien ze elk kiezen een eigen expert aan te stellen.

Deze plaatsbeschrijving dient:
- opgesteld te worden in aanwezigheid van de verhuurder en de huurder;
- gedateerd en ondertekend te zijn door de contractspartijen;
- voldoende gedetailleerd en precies te zijn.

Op het einde van de huurovereenkomst zal de huurder de schade moeten herstellen die hij heeft aangebracht, met uitzondering van de schade ingevolge het gewone gebruik van het gehuurde goed of de normale slijtage.

Opgelet, bij afwezigheid van een plaatsbeschrijving, wordt er verondersteld dat het gehuurde goed zich op het einde van de huurovereenkomst in de staat bevindt waarin het zich bij de aanvang van de huurovereenkomst bevond (voor huurovereenkomsten ondertekend na 1984).

Om eventueel herstellingskosten op het eind van de huurovereenkomst te dekken, kan er een huurwaarborg gesteld worden, indien dit zo in de huurovereenkomst voorzien is.

De wet heeft deze materie duidelijk geregeld. Indien de waarborg gestort wordt op een bankrekening, moet deze laatste een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder zijn. De waarborg, die niet meer dan twee maanden huur mag bedragen, zal geblokkeerd zijn en slechts vrij kunnen komen na gezamenlijk akkoord, op het einde van de huurovereenkomst.

Wanneer de waarborg niet op een geïndividualiseerde en geblokkeerde rekening wordt gestort, zal de verhuurder interesten op deze som dienen te betalen aan zijn huurder.

Opgelet, de verhuurder kan de huurwaarborg enkel gebruiken voor terugbetaling van onbetaalde huur indien hij hiertoe machtiging van de rechter kreeg.

5) Het recht om een einde te maken aan de huurovereenkomst onder bepaalde voorwaarden

De wet m.b.t. de hoofdverblijfplaatsen voorziet drie mogelijkheden voor de verhuurder om een einde te maken aan de huurovereenkomst:
- Indien deze laatste zelf (of een dicht familielid) het verhuurde goed wenst te betrekken met inachtneming van een opzeggingstermijn van 6 maanden;
- Indien de verhuurder grote werken wenst uit te voeren (waarvan de kost gelijkstaat met 36 maanden huur voor een appartement in een appartementsgebouw), met inachtneming van een opzeggingstermijn van 6 maanden, samen met de bewijsstukken voor deze werken (bouwvergunning, bestek, aannemingsovereenkomst, …)
- Zonder motivering maar met inachtneming van een opzeggingstermijn van 6 maanden en een vergoeding die berekend wordt in functie van de periode waarin de eigenaar aan de huurder zijn opzeg geeft voor huurovereenkomsten van meer dan 3 jaar. Na een periode van 9 jaar, zal er moeten gewacht worden tot het einde van een periode van 3 jaar om zonder motivering de huurovereenkomst op te zeggen, behalve indien de huurder zijn akkoord geeft.

Opgelet, voor huurovereenkomsten met een duur die korter is dan 3 jaar of gelijk aan 3 jaar, legt de wet het akkoord van partijen op om een huurovereenkomst te beëindigen.