De rechten van de huurder in het kader van een huurovereenkomst van een woning die als hoofdverblijf dient

In het vorige nummer hebben wij de rechten besproken van de eigenaar die een goed te huur stelt in het kader van de huur van een woning die als hoofdverblijf dient.

Het leek ons daarom nuttig om in dit nummer verder in te gaan op de rechten van de huurder.

De huurder, in het kader van een huurovereenkomst met betrekking tot de hoofdverblijfplaats, is goed beschermd door de wet.

De huurder heeft uiteraard het recht om een goed te huren dat in goede staat en veilig is. Indien de huurwoning niet zou voldoen aan de wetgeving, kan door de huurder een procedure worden ingeleid voor de vrederechter of voor de administratieve overheid bevoegd in die materie. Er is bijvoorbeeld sprake van ongezonde omstandigheden als de sanitaire, elektrische of gasinstallaties verouderd zijn of bij grote vochtigheid.

Afgezien van de ongezonde omstandigheden, heeft de huurder het recht om zijn eigenaar te vragen om belangrijke herstellingen ten laste te nemen, zoals alle herstellingen die nodig zijn opdat de huurder rustig kan genieten van het gehuurde: werken met betrekking tot de verwarming, aan de dakbedekking, aan de lift, aan het sanitair, aan de leidingen, aan de gevel, aan de gemeenschappelijke delen, enz. De huurder moet, wel te verstaan, genieten van het gehuurde als een goede huisvader en moet bijgevolg instaan voor de gewone herstellingen of voor de herstellingen die nodig zijn door zijn fout (bijvoorbeeld: verstopte gootsteen, tekening op de muur, onderhoud van de boiler, reiniging van de schoorsteen, gebroken ruit, kraanleertje …). Bij gebreke hieraan zal de plaatsbeschrijving bij het einde van de huur – voor zover een plaatsbeschrijving is opgemaakt bij het begin van de huur – de posten aangeven die op kosten van de huurder dienen te worden hersteld. De huurder is verplicht om de eigenaar te verwittigen van de werken die hij dient uit te voeren. Bij gebreke hieraan kan deze laatste geen enkel verwijt worden gemaakt.

Overigens, zo de huurder de verplichting heeft om de overeengekomen huurprijs te betalen, kan hij niet door de eigenaar uit het gehuurde worden gezet zonder de voorafgaande tussenkomst van de vrederechter die, zelfs bij wanbetaling, de eigenaar kan verplichten om de huurovereenkomst na te leven en hem kan verplichten genoegen te nemen met een afbetalingsplan voor wat betreft de achterstallige huurgelden en kosten. De vrederechter zal meestal aan deze maatregel de verplichting koppelen voor de huurder om dit afbetalingsplan na te komen, bij gebreke waaraan de eigenaar doorgaans het recht zal hebben om deze laatste uit te drijven zonder verdere verwittiging.

Bovendien, hoewel de eigenaar in bepaalde gevallen (zie ons nummer van januari-februari 2017) de huurovereenkomst kan ontbinden, moet hij welbepaalde strikte termijnen en voorwaarden naleven en zal hij zwaar gesanctioneerd worden wanneer deze niet worden nageleefd.

De privacy van de huurder dient eveneens te worden gerespecteerd: de eigenaar kan het gehuurde goed enkel betreden mits toestemming van de huurder.

Tot slot worden zijn rechten overgedragen wanneer het gehuurde gebouw wordt verkocht of in het geval van overlijden van de eigenaar. Het is eveneens belangrijk om weten dat de rechten en plichten van de huurder worden overgedragen op zijn erfgenamen in het geval de huurder komt te overlijden: deze dienen dus het gehuurde te onderhouden en dienen huur te betalen aan de eigenaar zolang er geen verwerping volgens de wettelijke vormen aan deze laatste is overgemaakt.